İnşaat Sözleşmelerinde Tarafların Borçları

İnşaat sözleşmesinde taraflar yüklenici (müteahhit) ve iş sahibi (genellikle arsa sahibi), karşılıklı birtakım edimlerin yerine getirilmesi konusunda bir anlaşmaya varmaktadırlar. Bu anlaşmayla yüklenici; inşa eserini meydana getirme, ve teslim, inşa eserini yaparken özen gösterme ve sadakat borcu bulunmaktadır. Bunun karşısında İş sahibinin sözleşmede kararlaştırılan ve inşaat sözleşmesinin zorunlu unsuru olan ücretin ödenmesidir.

1. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicin Eseri Meydana Getirme ve Zamanında Teslim Borcu

Yüklenici inşa eserini meydana getirmekle iş sahibine karşı borcunu ifa etmiş sayılmaz, imal ettiği eseri teslim etmesi gereklidir. Yüklenicin teslim borcunun karşılığı ise iş sahibinin eseri fiilen teslim alma borcudur. Eserin tesliminin yapılabilmesi için eserin tamamlanmış olması gereklidir. İnşaat sözleşmelerinde teslim, yüklenici tarafından eserin tamamlandığının açıkça veya zımni olarak iş sahibine bildirilmesi yoluyla gerçekleşir. Bütün bunların yanında taraflar sözleşme serbestisi kapsamında teslimin gerçekleşmesini farklı şartlara bağlayabilirler.

Yüklenicinin imal ettiği inşaatı teslim zamanı sözleşmede taraflarca kararlaştırılabilir. Bununla beraber taraflar belirli bir tarihi veya bir takvim gününü göstererek süreyi belirleyebileceği gibi bir süre tayin edip en geç bu sürenin sonunda teslim yapılmasını öngörebilirler. Teslim tarihi belirlenmemişse tarafların deneyimli bir uzmanın zamanında başlayıp olağan çalışma gücüyle ne kadar zamanda bitirebileceği esas alınarak yapılacak değerlendirme ile belirlenir.

2. Yüklenicinin Teslim Borcuna Aykırı Davranmasının Sonuçları

Türk Borçlar Kanunu düzenlemesinde yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından genel düzenleme mahiyetindeki iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde ilişkin hükümler uygulama alanı bulmaktadır. Yani müteahhidin eseri teslim borcunda temerrüde düşmesi için teslim tarihi gelmesine rağmen yüklenicinin objektif olarak yükümlülüğüne aykırı biçimde eseri tamamlamamış veya tamamladığı eseri teslim etmemiş olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerde düzenlenen hakların yanında taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde, taraflardan birinin sözleşmedeki borçlara aykırı davranmasına sonuçlar bağlayabilmektedir.Bu anlamda olmak üzere sözleşmelere konulan ceza koşulu kayıtları ile taraflar birbirlerini sözleşmedeki edimler ifa konusunda manevi baskı altına almaktadır.

3. İnşaat Sözleşmelerinde Ceza Koşulu Kayıtlarına Yer Verilmesi

İnşaat sözleşmeerinde yüklenicinin işi zamanında bitirip teslimi gerçekleştirmesi iş sahibi açısından büyük önem arz eder. Bu sebeple diğer özel hukuk sözleşmelerinde olduğu gibi inşaat sözleşmelerinde de, işin zamanında teslimi konusunda bir teminat ve yüklenici üzerinde manevi bir baskı aracı olarak ceza koşulu kayıtlarına yer verilmektedir.

İnşaat sözleşmelerinde ceza koşulu talep edilebilmesi için yukarıdaki açıklamalarımızla paralel olmak üzere;

– öncelikle geçerli bir ceza koşulu anlaşması yapılmış olmalı,

-ikincil olarak bir asıl borcun yani ihlali halinde ceza koşulunun doğacağı ve ceza koşuluna feri nitelik veren bir asıl borcun varlığı,

-üçüncü olarak da kararlaştırılmış bulunan ceza koşulunun ekonomik bir değer taşımasıdır.

İnşaat sözleşmesinin tarafları akdettikleri sözleşmede ceza koşulunun hangi türünü kararlaştırdıklarını açıkça yazmamış olabilirler. Böyle bir durumda taraf iradeleri ve ceza koşulunun sözleşmenin hangi türden bir ihlali söz konusu olduğunda doğacağı hususları önem arz edecektir.

4. Seçimlik Ceza Koşulu Kararlaştırılması

İnşaat sözleşmesinde eserin sözleşmede belirtilen niteliklere uygun olarak teslim edilmemesi halinde ceza koşulunun ödenmesi kararlaştırılmış ise burada bir seçimlik ceza koşulu var demektir.  O halde eserin sözleşmede belirtilen niteliklere uygun olmadığı gerekçesine dayanan ceza koşulu talepleri seçimlik ceza koşulu niteliğinde kabul edilecektir. Ayrıca seçimlik ceza koşuluna ilişkin kanuni düzenleme olan TBK md.179/1 gereğince ceza koşulu anlaşması asıl sözleşmeden doğan edimin tam ve gereği gibi ifasını sağlamaya yönelik olarak yapılmış ise sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça ya sözleşmenin ifasını ya da ceza koşulunu talep edebilecektir.

5. İfa İle Birlikte Talep Edilebilen Ceza Koşulunun Kararlaştırılması

İnşaat Sözleşmelerinde yüklenicinin eseri teslim zamanına riayet etmesini sağlamak amacıyla ifa ile birlikte talep edilebilen ceza koşulu kayıtlarına sıklıkla yer verilmektedir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde gecikmelerin yaşamasını engellemek adına ifa ile birlikte talep edilebilen ceza koşulu kayıtlarına yer verilmektedir. Sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunun miktarı, sözleşmede kullanılan ifadeler, sözleşmenin niteliği, ceza koşulunun sözleşmenin belirli yer ve zamanda ifası için kararlaştırılmış olması, ceza koşulunun amacı, ceza koşulunun ifaya eklenen ceza koşulu olduğuna işaret eder.  Bu anlamda yüksek ceza koşulu kayıtları, gecikilen her gün için iş sahibinin yükleniciden belirli bir miktar para talep edebilme imkanı veren ceza koşulu kayıtları ifa ile beraber talep edilebilen ceza koşulu kaydı niteliğindedir.

6. Dönme Ceza Koşulu’nun Kararlaştırılması

Dönme cezasını ödeyerek sözleşmeden dönme hakkını elde eden borçlu borcunu ifa yükümlülüğünden kurtulmaktadır. İnşaat Sözleşmelerine konulacak dönme ceza koşulu kayıtları ile yüklenici veya iş sahibi kararlaştırılan bedeli ödeyerek sözleşmesel yükümlülüklerinden kurtulabileceklerdir.

7. Sonuç

Ceza koşulu, asıl borç olarak nitelendirilen bir borcun hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi halinde alacaklının borçluya ödemeyi vaad ettiği ekonomik değeri haiz hukuki muamele ile belirlenmiş bir edimdir. TBK md. 179-182. maddeleri arasında düzenlenmektedir.

Ceza koşulundan bahsedebilmek için her şeyden önce asıl borcun varlığı ile beraber bu asıl borca bağlı bir ekonomik değer taşıyan ceza koşulu anlaşmasının varlığı gereklidir.

Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit ceza koşulundan bahsedilmektedir. Bunlardan ilki alacaklıya aynen ifa veya ceza koşulundan birini seçme yetkisi veren seçimlik ceza koşulu, ikincisi hem aynen ifayı hem de ceza koşulunu talep hakkı veren aynen ifa ile beraber talep edilebilen ceza koşulu ve üçüncüsü ise kararlaştırılan ceza koşulunu ödeyerek sözleşmeden dönme yetkisi veren dönme ceza koşuludur.

İnşaat sözleşmesi yüklenicinin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı bir iş görme sözleşmesidir. İnşaat sözleşmelerinde taraf borçlarından belki de en önemlisi eserin sözleşmede kararlaştırılan niteliklere uygun bir şekilde ve kararlaştırılan yer zamanda teslimidir. Taraflar bu menfaatlerini koruma amaçlı olarak Türk Borçlar Kanunu’nda kendilerine tanınan ceza koşulu kararlaştırma hakkından yararlanabilmektedirler. Bu sayede özellikle iş sahibinin eseri zamanında tesellüm etmedeki menfaati korunmaktadır.

Seray Küçük

Avukat, İstanbul Barosu seray.kucuk@galahukuk.com

Contributor